На фоне стремительного роста цен на жилье и сокращения предложений в сегменте комфорт-класса всё больше россиян обращают внимание на апартаменты. Этот формат жилья становится особенно популярным в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге. По данным ЦИАН, в 2024 году доля апартаментов в общем объеме новостроек в столице превысила 12%.
Интерес к формату растёт и в регионах — например, апартаменты Екатеринбург всё чаще рассматриваются как альтернатива классическим квартирам в новостройках. При этом покупатели зачастую не до конца понимают, чем апартаменты отличаются от классических квартир, и с какими подводными камнями может столкнуться собственник. Рассмотрим, в чём разница между этими форматами недвижимости, какие плюсы и минусы есть у апартаментов и в каких случаях их покупка может быть выгодным решением.
Апартаменты vs. Квартиры: в чём разница, о которой молчат застройщики?
Современные новостройки всё чаще предлагают покупателям альтернативу классическим квартирам — апартаменты. Внешне они практически не отличаются: те же планировки, те же метры, современная отделка, развита инфраструктура, нередко даже выше классом. А вот юридически — это совершенно другой продукт. Именно здесь начинаются нюансы, о которых девелоперы предпочитают не говорить на этапе продаж. Потому что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и в этом кроется сразу несколько подводных камней.
Чтобы было наглядно, сравним ключевые параметры в таблице:
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
| Юридический статус | Жилое помещение | Коммерческая недвижимость |
| Возможность прописки | Есть | Нет |
| Налоги | Ниже | Выше (иногда до 2 раз) |
| Коммунальные платежи | По тарифам ЖКХ | По тарифам коммерции |
| Возможность получения вычетов | Да | Нет |
| Ипотека | Дают все банки | Дают не все, ставка выше |
Апартаменты — это не “псевдоквартиры”, а самостоятельный формат жилья с юридическими и финансовыми особенностями. Перед покупкой важно не поддаваться только на выгодную цену, а трезво оценить все плюсы и минусы с учетом ваших целей: будете ли вы там жить, сдавать в аренду или планируете перепродажу через пару лет.
Апартаменты против квартир — что выбрать для инвестиций и проживания? В этом видео вы узнаете, как цена, доходность и риски влияют на выбор между этими двумя типами недвижимости. Мы разберём ключевые плюсы и минусы каждого варианта с точки зрения частной собственности. Всё это на основе материала от РБК. Не пропустите, чтобы понять, что выгоднее в 2025 году!
Цены ниже, метраж больше: главные плюсы апартаментов
Главное преимущество апартаментов — это, конечно, цена. В среднем стоимость квадратного метра в апарт-комплексах на 15–25% ниже, чем в аналогичных по локации жилых домах. Например, в районе Москва-Сити апартаменты можно купить по цене от 320 тыс. руб./м², тогда как квартиры — от 400 тыс. руб./м². В Екатеринбурге разница тоже ощутимая: если в центре города квадрат жилья стоит от 180 тыс. руб., то апартаменты Екатеринбург можно найти за 140–150 тыс. руб./м² при сопоставимом уровне комфорта.
Экономия на стоимости — не единственный бонус. Апартаменты часто выигрывают в планировках и эстетике. Просторные студии и евро-двушки, потолки от 3 метров, панорамные окна «в пол», дизайнерская отделка лобби и квартир — всё это давно перестало быть редкостью в апарт-комплексах. В них часто устанавливают качественную вентиляцию, системы “умный дом”, современное видеонаблюдение и скоростные лифты. По сути, вы получаете бизнес-класс, но по цене комфорт-класса.
Интересный факт:
В некоторых проектах апартаменты изначально проектируются под трансформацию — с возможностью легко разделить пространство на жилую и рабочую зону или сдать в аренду по комнатам. Это особенно важно для инвесторов и тех, кто покупает жильё с прицелом на будущее.
Совет от эксперта:
Если вы рассматриваете жильё в центре или рядом с деловыми кварталами, апартаменты могут стать единственным доступным вариантом — особенно для молодых специалистов, фрилансеров и IT-специалистов, которым не критична регистрация по месту жительства. Главное — внимательно изучить статус здания и условия эксплуатации, чтобы не столкнуться с неожиданными расходами.
Подводные камни: чем может обернуться покупка апартаментов?
Несмотря на внешнюю привлекательность, апартаменты несут в себе риски, о которых покупатель должен знать заранее.
- Отсутствие прописки. Это значит, что вы не сможете закрепиться на этом адресе в паспорте, записать ребёнка в школу по месту жительства или получить поликлинику по прописке.
- Повышенные коммунальные расходы. Тарифы для коммерческой недвижимости выше — разница может составлять до 30–40% ежемесячно.
- Сложности с ипотекой. Не все банки кредитуют апартаменты. А те, кто даёт, предлагают ставку выше на 1–2%.
- Ограниченные налоговые льготы. Налоговый вычет за покупку апартаментов не положен — это может стать неприятным моментом для тех, кто рассчитывает вернуть до 260 тыс. руб. от государства.
Пример сделки:
Покупатель приобрёл апартаменты в новом комплексе на Пресне в Москве за 10 млн руб. Через год попытался продать — но из-за юридического статуса и ограниченного круга покупателей, цена упала до 9,2 млн руб. Сделка растянулась на 4 месяца.
Как банки и государство относятся к апартаментам?
Банки осторожно подходят к ипотечному кредитованию апартаментов. По данным Дом.РФ, в 2023 году только 7 из 20 крупнейших банков предлагали специальные программы на покупку апартаментов. При этом средняя ставка выше, чем на квартиры: 14,5% против 12,8%.
Государственные программы — такие как семейная ипотека, «льготная новостройка», дальневосточная ипотека — на апартаменты не распространяются.
С юридической точки зрения, апартаменты не считаются жильём. Госдума обсуждает инициативы по приравниванию апартаментов к жилым помещениям, но закон до сих пор не принят. Проверяйте договор долевого участия: в нём должно быть чётко указано, что вы покупаете — жилое помещение или апартаменты. Это важно при оформлении ипотеки и последующей перепродаже.
Апартаменты для инвестиций: умный ход или рискованная авантюра?
На фоне нестабильности на валютных рынках и снижения доходности по депозитам, всё больше инвесторов обращают внимание на апартаменты как инструмент для сохранения и приумножения капитала. Особенно это актуально в крупных городах с высокой деловой активностью — Москва, Санкт-Петербург, Казань и апартаменты Екатеринбург также всё чаще фигурируют в портфелях частных инвесторов.
Почему апартаменты привлекательны для инвесторов?
- Низкий порог входа. Апартаменты стоят дешевле квартир — это позволяет зайти на рынок недвижимости с меньшим стартовым капиталом. Например, в Екатеринбурге однокомнатный апартамент в новом комплексе можно приобрести за 4,5–5 млн рублей, тогда как квартира в аналогичном районе обойдётся в 6–7 млн.
- Высокая доходность от аренды. Средняя аренда апартамента в деловом кластере или вблизи ТЦ, вузов и транспортных узлов приносит 8–10% годовых, тогда как у стандартной квартиры — около 5–6%. К тому же апартаменты чаще сдаются уже с отделкой и мебелью, что ускоряет выход на рынок аренды.
- Гибкость формата. Апартаменты можно легко перепрофилировать — использовать как офис, коворкинг, сдавать посуточно через сервисы бронирования. Это особенно актуально в туристических городах и студенческих центрах.
Пример расчёта:
Инвестор приобрёл апартамент в Екатеринбурге за 5 млн рублей. Сдавая его в аренду по 40 тыс. руб./мес., он получает 480 тыс. руб. в год. Чистая доходность (без учета налогов и износа) — 9,6% годовых. Для сравнения, доходность по вкладам в рублях в 2024 году варьировалась в пределах 7–8%.
Совет от эксперта:
Перед покупкой апартамента в инвестиционных целях важно учитывать не только цену и локацию, но и формат управления. Многие апарт-комплексы работают по системе hotel-like: управляющая компания берет все заботы по аренде на себя и переводит владельцу фиксированный доход. Это удобно, особенно если вы живете в другом городе.
Реальные кейсы: кто и зачем покупает апартаменты?
- Кейс 1. Молодая пара из Москвы. Купили апартаменты в районе метро Деловой центр за 13 млн руб. Сэкономили около 2,5 млн по сравнению с квартирой. Прописка была не важна, важнее — престиж и доступность метро.
- Кейс 2. Инвестор. Приобрёл 3 студии в апарт-отеле на севере Петербурга. Сдаёт посуточно через управляющую компанию. Доходность — 11% годовых, окупаемость — около 9 лет.
- Кейс 3. Пенсионер. Купил апартаменты за городом для редких визитов в столицу. Отсутствие прописки и льгот оказалось минусом — пришлось платить повышенные взносы и ездить в поликлинику по месту постоянной регистрации.
Когда апартаменты — разумный выбор, а когда стоит подумать дважды?
Апартаменты — это не только альтернатива традиционным квартирам, но и важный инструмент на рынке недвижимости. Однако, прежде чем принять решение о покупке, важно понять, когда апартаменты могут быть разумным выбором, а когда они не подойдут. Рассмотрим, какие плюсы и минусы имеет этот формат жилья, и в каких случаях стоит подумать дважды.
Апартаменты подходят, если:
- Вам не нужна прописка.
Апартаменты не требуют регистрации по месту жительства, что удобно для фрилансеров, молодых специалистов или инвесторов, которым не важна прописка. - Вы покупаете для сдачи в аренду.
Апартаменты — хороший выбор для аренды. Они могут быть сданы как на длительный срок, так и посуточно через сервисы, такие как Airbnb. - Вас устраивают высокие коммунальные платежи.
Если вы готовы платить за дополнительные удобства (охрана, фитнес-залы, консьержи), апартаменты могут стать выгодным выбором. - Вы хотите жильё в центре, но не готовы переплачивать.
Апартаменты часто дешевле квартир в центрах крупных городов, например, апартаменты Екатеринбург, и могут быть отличной альтернативой.
Апартаменты не подходят, если:
- Вы планируете проживание с детьми (школа, детсад, медицина).
Отсутствие прописки может быть проблемой для записи детей в школы или детсады, а также для доступности медицинских услуг. - Вы хотите участвовать в госпрограммах.
Апартаменты не подходят для участия в таких программах, как ипотека с господдержкой или программы для многодетных семей. - Важна регистрация по месту жительства.
В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, что может быть проблемой для некоторых людей.
Апартаменты могут быть отличным вариантом для инвесторов, тех, кто не нуждается в прописке, а также для людей, ищущих более доступное жильё в центре города. Однако для семей с детьми, людей, планирующих участие в госпрограммах или желающих получить прописку, апартаменты могут не стать лучшим выбором. Как и в случае с любой недвижимостью, решение должно быть тщательно продумано с учётом ваших долгосрочных целей.
Чек-лист для принятия решения
Перед тем как вложиться в апартаменты, важно оценить не только цену, но и перспективы, особенности формата и риски. Вот краткий чек-лист, который поможет принять взвешенное решение:
- Цель покупки — для жизни, сдачи в аренду или инвестиций?
- Возможность постоянного проживания — наличие инфраструктуры, транспорта, соседей.
- Юридический статус — назначение помещения по документам, условия прописки.
- Ипотека и рассрочка — какие банки работают с проектом, на каких условиях?
- Коммунальные расходы — выше или ниже, чем в обычной квартире?
- Наличие управляющей компании — какой у неё опыт, тарифы и сервис?
- Перепродажа в будущем — спрос на апартаменты в этом районе, ликвидность.
- Качество строительства и планировки — инженерные сети, отделка, шумоизоляция.
- Планы застройщика — будет ли дом переведен в статус жилья (если это важно)?
- Анализ аналогов — какие квартиры или апартаменты доступны по той же цене в этом районе?
Пройдитесь по этим пунктам, и решение станет гораздо понятнее — и рациональнее.
Мифы и реальность: развенчиваем популярные заблуждения
Покупка апартаментов до сих пор окружена множеством домыслов. Застройщики, риелторы, соседи, интернет — все дают разную информацию, из-за чего потенциальные покупатели теряются. Разберём 10 самых популярных мифов и посмотрим, как обстоит дело на самом деле — с комментариями от экспертов и практиков рынка недвижимости.
Миф 1: Апартаменты — это временное жильё
Современные апарт-комплексы проектируются как полноценные жилые объекты: с подземным паркингом, детскими площадками, ресепшеном, охраной и коммерцией на первых этажах. Многие застройщики закладывают в проекты не только комфорт, но и социальную инфраструктуру.
Миф 2: В апартаментах нельзя жить постоянно
Можно, и многие живут годами. Однако нужно учитывать отсутствие регистрации по месту жительства, что может повлиять на выбор школы, поликлиники и получение льгот. Тем не менее, для работающих в мегаполисе арендаторов или собственников этот фактор часто не имеет критичного значения.
Миф 3: Апартаменты скоро приравняют к жилью
Законопроекты действительно существуют, но пока что ни один из них не принят. Признание апартаментов жильём зависит от региона, технических характеристик здания и позиции местных властей. Не стоит рассчитывать на быструю легализацию.
Миф 4: Апартаменты — это всегда дешевле
Да, но не везде. В некоторых районах, особенно на старте продаж, апартаменты стоят существенно дешевле аналогичных квартир. Однако в локациях с высоким спросом цены могут быть наравне, особенно если в проект включены сервис и отделка.
Миф 5: В апартаментах нет шумоизоляции и отопления
Этот миф уходит корнями в первые волны девелопмента, когда в бизнес-центрах переделывали офисы в апартаменты. Сегодня большинство апарт-комплексов проектируются с полноценной инженерией, индивидуальным отоплением, хорошей шумоизоляцией и централизованным водоснабжением.
Миф 6: Нельзя оформить ипотеку
Банки действительно более осторожны с этим форматом, но многие предлагают программы, особенно если застройщик аккредитован. Да, ставки обычно выше, но разница не критична. По данным ЦИАН, в 2024 году около 35% сделок с апартаментами в новостройках проводятся с использованием ипотеки.
Миф 7: Апартаменты невозможно продать
Продажа возможна, но требует правильного позиционирования объекта. Целевая аудитория может отличаться от обычной: чаще всего это инвесторы, молодые специалисты, арендаторы. На перепродажу может уйти больше времени, особенно если апартаменты расположены в «непонятной» локации без развитой инфраструктуры.
Миф 8: Апартаменты — это всегда студии
Студии действительно популярны в сегменте апартаментов, но это далеко не всё. Есть и двухуровневые апартаменты, и полноценные трёхкомнатные лоты, и семейные планировки с гардеробными и двумя санузлами. Выбор большой — от компактных до представительских вариантов.
Миф 9: Там живут только туристы
Да, часть апарт-комплексов ориентирована на краткосрочную аренду, особенно в центре и рядом с вокзалами. Но в современных проектах всё чаще покупают апартаменты для постоянного проживания. Особенно в районах с хорошей транспортной доступностью и видом на воду, парк, исторический центр.
Миф 10: Это просто способ обойти нормы застройки
Действительно, апартаменты позволяют девелоперам строить выше и плотнее. Но для конечного покупателя важны не строительные нормативы, а качество проекта. Если дом надежный, с хорошей отделкой, благоустройством и управляющей компанией — статус перестает играть ключевую роль.
Апартаменты — это не универсальное решение, а специфический формат недвижимости. Они подойдут далеко не всем, но в определённых ситуациях могут оказаться выгодной и практичной альтернативой. Главное — понимать все особенности и не полагаться только на цену. Как говорят эксперты рынка: “Не важно, как называется ваш дом — важно, как вы в нём живёте.”